Immobilier: le dilemme des jeunes

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Après l’élection de Ma Ying- jeou [馬英九] à la présidence de la République en mars dernier, les Taiwanais avaient bon espoir que l’embellie économique était pour bientôt. Et lorsque, le 21 avril, neuf entrepreneurs chinois pesant ensemble quelque 500 milliards de dollars taiwanais sont venus explorer le marché de l’immobilier insulaire, on comprend qu’ils aient capté l’attention des médias à Taiwan, mais aussi en Chine continentale et à Hongkong.

En quatre jours, les puissants visiteurs ont inspecté le Parc technologique de Neihu, l’aéroport international de Taoyuan, des sites industriels et commerciaux de Taichung, ainsi que la région touristique de la baie de Dapeng, dans le district de Pingtung. Partout où ils sont passés, ils ont été accueillis à bras ouverts par des promoteurs immobiliers et des élus locaux anxieux de les convaincre d’investir chez eux.

Mais en réalité, l’inquiétude était grande ici que ces « investisseurs » ne soient que des spéculateurs prêts à rafler des biens immobiliers pour les revendre rapidement au prix fort, aggravant encore la hausse déraisonnable qui affecte le marché insulaire du logement ces dernières années.

« Les hommes d’affaires chinois continueront à spéculer sur l’immobilier, pendant que les jeunes taiwanais [désespérés] seront en train de sauter dans le vide du haut des immeubles ! »

Objectifs croisés

Durant cette tournée taiwanaise des entrepreneurs chinois, Wu Su-yao [吳思瑤], députée à l’assemblée municipale de Taipei, a tenu une conférence de presse, entourée d’une dizaine de trentenaires habitant la capitale. L’élue a exhorté le gouvernement à s’attaquer d’abord aux problèmes de la flambée des prix de l’immobilier à Taipei et de la difficulté croissante pour les jeunes d’acheter un appartement, plutôt que d’ouvrir le marché immobilier insulaire aux investisseurs continentaux.

« Les hommes d’affaires chinois continueront à spéculer sur l’immobilier, pendant que les jeunes taiwanais [désespérés] seront en train de sauter dans le vide du haut des immeubles», s’est exclamé un des participants à la conférence de presse. Wu Su-yao a fait remarquer qu’avec des salaires allant de 28 000 à 60 000 dollars taiwanais par mois, ce qui n’est pas mal pour Taiwan, ceux-ci n’ont pas les moyens de devenir propriétaires. Dans les nouveaux programmes immobiliers de la capitale, a-t-elle rappelé en citant un mensuel spécialisé, le ping (une unité de surface équivalant à environ 3,3 m2), se vend sur plan en moyenne 620 000 dollars. En d’autres termes, un appartement de 32 pings (environ 105 m2) coûte près de 20 millions de dollars. A ce prix-là, c’est pendant quarante ans qu’ils devront économiser pour finir de payer leurs traites !

En réalité, les prix avaient commencé à monter en flèche bien avant l’arrivée des visiteurs chinois. La tendance, amorcée il y a plusieurs années, s’est récemment fortement accentuée à Taipei en particulier.

Selon le Centre de recherche sur l’immobilier de Taiwan qui dépend de l’université nationale Chengchi, à Taipei, le prix moyen du ping dans le neuf vendu sur plan dans la capitale a augmenté de 50% entre 2005 et 2008. Et pourtant, sur la même période, les revenus moyens des habitants de Taipei n’ont augmenté que de 2%. Les salaires ne suivent tout simplement pas. La situation est même pire pour les jeunes qui, en général, ont les salaires les plus bas du fait de leur entrée récente dans le monde du travail. Ceux qui veulent acheter un logement sont obligés de s’exiler en banlieue.

Quatre hausses

Pour comprendre ce qui se passe, il faut prendre en compte les changements survenus au cours des 30 dernières années.

Chang Chin-oh [張金鶚], professeur d’économie foncière à l’université nationale Chengchi, à Taipei, remarque que les prix de l’immobilier ont commencé à fluctuer dans les années 70, après le premier choc pétrolier. Le marché a enregistré une forte hausse en 1973-74, et de nouveau en 1979-80. Mais l’impact sur les acquéreurs a été amorti par le niveau de la croissance et l’augmentation du revenu moyen par habitant.

Au cours des années 1987-90, les prix de l’immobilier ont encore une fois augmenté. Cette fois-ci, ce n’est pas une crise internationale qui a suscité la hausse, mais une politique monétaire visant à donner les moyens au gouvernement d’ acheter les terrains nécessaires à la mise en chantier de ses projets d’infrastructures. Pendant cette période, la banque centrale a aussi essayé de protéger les exportateurs insulaires en empêchant une appréciation trop forte du dollar taiwanais par rapport au billet vert. Elle a donc vendu des dollars taiwanais et acheté des dollars américains, ce qui a eu pour effet d’injecter des liquidités dans l’économie locale. Mais in fine, la devise nationale s’est appréciée, et la bourse a explosé pour atteindre les 12 000 points, tandis que les prix de l’immobilier étaient multipliés par 4 en trois ans seulement.

Cela entraîna la première crise du logement de Taiwan. Beaucoup réalisèrent soudain avec stupeur que même en travaillant dur toute leur vie, ils ne pourraient pas s’offrir un appartement. C’est ainsi qu’en 1989, quelque 10 000 « escargots sans coquille » campèrent sur l’avenue Zhong Xiao, en plein centre-ville, pour attirer l’attention du gouvernement sur leur sort.

La bulle de l’immobilier finit par éclater en 1990, et les propriétés perdirent jusqu’à 50% de leur valeur dans certains quartiers. Ce n’est qu’après la crise du sras, à la fin de l’année 2003, que le marché a commencé à rebondir. Depuis, toutefois, les prix se sont élevés encore plus rapidement, et la tendance à la hausse n’a jamais été aussi prolongée.

Trop luxueux ?

Si la hausse s’était jusque là plutôt concentrée dans le sud de l’île, c’est dans le nord qu’intervient le boum actuel. Les prix sont particulièrement astronomiques dans la ville de Taipei.

Dans les quartiers à la mode du centre et du sud de l’île, comme la Septième zone de redéveloppement de Taichung ou les abords du musée d’Art contemporain de Kaohsiung, les prix peuvent atteindre 400 000 dollars taiwanais le ping. Mais l’ équivalent dans les beaux quartiers de Taipei se vend parfois jusqu’à 1 million de dollars le ping. Ailleurs dans le centre et le sud de l’île, les prix sont en général plus proches de 100 000 dollars le ping dans le neuf et souvent de 50 000 à 60 000 dollars dans l’ancien.

Chang Chin-oh note que ces dernières années, les manufactures traditionnelles qui étaient installées dans le centre et le sud ont été nombreuses à délocaliser, ce qui a réduit les opportunités d’emploi dans ces régions et provoqué un exode d’une partie de la population. Il n’est donc pas étonnant que les logements y soient relativement peu chers. C’est en revanche au nord que sont installées les industries des hautes technologies et les industries de services à forte valeur ajoutée, qui attirent beaucoup de main-d’œuvre. Le réseau de transport en commun pratique et rapide dont bénéficie la capitale lui donne un avantage non négligeable.

L’universitaire pense que les augmentations auxquelles on a pu assister dans le nord de l’île en 2004-2005 étaient en réalité un rattrapage normal après les chutes brutales des années précédentes, mais que les augmentations enregistrées depuis 2006 sont le résultat d’une surchauffe due à des investissements excessifs dans les programmes immobiliers très haut de gamme. La tendance s’est accentuée l’année dernière, avec la surenchère à laquelle se livrent les promoteurs immobiliers en matière d’aménagements extravagants et de gadgets high-tech pour pouvoir augmenter encore leurs prix.

« Les appartements luxueux devraient être rares et conçus pour ceux qui sont au sommet de la pyramide, dit Chang Chin-oh, mais il y en a partout à travers la ville et le district de Taipei ces jours-ci. Non seulement ces logements ne sont pas au top niveau en termes de matériaux, de design, d’installations et d’environnement immédiat, mais ils ont une influence sur le prix des immeubles ordinaires des alentours. Si on ajoute à cela les capitaux étrangers qui se sont déversés dans le marché immobilier, on comprend pourquoi les prix ont explosé. »

Pas facile d’acheter à Taipei

La hausse des prix a été particulièrement vertigineuse dans la capitale. Pour les appartements achetés sur plan, ils sont passés d’une moyenne d’environ 320 000 dollars le ping au premier semestre 2003 à près de 540 000 dollars le ping au premier trimestre 2008, soit une augmentation de 68%. Les prix ont encore augmenté après l’investiture de Ma Ying-jeou, à la confirmation de l’ouverture des vols charters directs avec la Chine continentale et l’annonce de l’autorisation des investissements directs en provenance de l’autre rive. En fait, les prix de l’immobilier ont pris 6 à 7% depuis mars dernier.

Une étude récente montre que l’indice utilisé pour comparer le prix des logements achetés et le niveau de revenus des acquéreurs est passé à 10,4 à Taipei, contre 8,6 au dernier trimestre de l’année dernière. En fait, l’indice est plus élevé à Taipei que dans plusieurs autres métropoles comme Londres (7,7), Vancouver (8,4) ou encore Sydney (8,6).

En d’autres termes, les acquéreurs doivent épargner – puis rembourser – de plus en plus longtemps. L’achat d’un premier logement est donc retardé.

Au premier trimestre de cette année, l’âge moyen des acheteurs était à Taiwan de 37,7 ans, soit 0,7 ans de plus qu’au quatrième trimestre 2007. C’est dans la capitale qu’ils étaient les moins jeunes, la moyenne étant là de 39,2 ans.

Quant au montant des remboursements auxquels ils ont à faire face chaque mois, il représente 33% de leurs revenus en moyenne nationale et jusqu’à 43,6% à Taipei !

Un toit, pas un chez-soi

Lee Ming-tsung [李明璁], 36 ans, professeur de sociologie à l’université nationale de Taiwan, connaît bien le problème. « Mon salaire est dans la tranche haute de la moyenne, pour les gens qui ont la trentaine, dit-il. Mais je ne peux pas me permettre un logement à 500 000 ou 600 000 dollars le ping. Ma seule option est de continuer à crécher dans un des minuscules logements universitaires mis à la disposition des enseignants. »

Kent, 32 ans, travaille dans les médias. Il se satisfaisait jusqu’ici de l’appartement qu’il louait mais aimerait acheter un appartement parce qu’il projette de se marier d’ici deux ans. « Mais les prix de l’immobilier sont tellement élevés que j’ai bien peur de devoir continuer à vivre en location et à épargner après mon mariage. A moins que la bulle de l ’immobilier n’éclate et que je puisse trouver quelque chose de pas trop cher. »

Bien des jeunes sont aujourd’hui dans le même bateau que Kent. Stanley Su [蘇啟榮], directeur du département de la recherche et du développement de Sinyi Real Estate, note que pour beaucoup de Taiwanais, la terre est synonyme de richesse. Le mariage, qui en théorie intervient lorsqu’on a atteint une certaine stabilité financière, les incite donc à acheter. Malheureusement, poursuit-il, ils sont de plus en plus nombreux à retarder leur union, à opter pour le célibat ou encore à rester chez leurs parents par manque de fonds pour procéder à cet achat hautement symbolique.

Stanley Su a remarqué que plus de la moitié des jeunes acheteurs sont accompagnés par leurs parents lorsqu’ils visitent des appartements, et que ces derniers les aident à rembourser les traites. « Si les jeunes n’avaient que leurs propres revenus, ce serait très, très dur pour eux d’acheter. »

Sérénité

Le gouvernement formé en mai par le Premier ministre Liu Chao-shiuan [劉兆玄] a donc élaboré un programme d’aide à l’ acquisition pour les primo-accédants de 30 à 39 ans dont les ressources sont inférieures au revenu médian national et aux couples avec enfants souhaitant acheter un logement plus grand que celui qu’ils possèdent déjà. Ceux-ci pourront, dès l’ année prochaine, bénéficier d’un crédit gratuit couvrant les mensualités des deux premières années suivant leur achat. Le ministère de l’Intérieur estime que, chaque année, environ 40 000 ménages pourront prétendre à cette aide représentant au total environ 140 000 dollars taiwanais d’intérêts qu’ils n’auront pas à débourser.

Mais la mesure n’est pas une panacée. Chang Chin-oh pense même qu’à un moment où les prix de l’immobilier n’ont jamais été aussi hauts, le gouvernement risque de faire passer le mauvais message et d’encourager à s’endetter davantage de jeunes insolvables. « Ceux qui prendront la décision hâtive d’acheter un logement pour profiter des prêts à taux préférentiels vont perdre beaucoup d’argent si la bulle éclate et que la valeur de leur bien s’effondre », poursuit-il.

Début juin, le ministère de l’Intérieur a annoncé une autre mesure temporaire, celle-ci destinée aux jeunes mariés qui n ’ont pas les moyens d’acheter un logement : une allocation de 3 000 dollars par mois pour les aider à payer leur loyer, à concurrence de 140 000 dollars, afin qu’ils ne soient pas défavorisés par rapport à ceux qui achètent.

Les prix vont baisser

Comment le gouvernement envisage-t-il de ralentir la hausse anormale qui affecte le marché immobilier de Taipei ? Lin Chu -chia [林祖嘉], professeur à l’université nationale Chengchi et membre du groupe de conseillers économiques du président Ma Ying-jeou, suggère de prendre modèle sur les Etats-Unis et d’augmenter les taxes foncières afin de décourager les spéculateurs.

A New York et à Boston, dit-il, les villes les plus chères d’Amérique, les taxes foncières atteignent 1,5% de la valeur marchande du bien, alors qu’à Taiwan, celles-ci ne sont que 0,15%. Ainsi, le propriétaire d’un bien immobilier de 100 millions de dollars taiwanais ne paie que 30 000 dollars par an de taxes foncières, alors qu’aux Etats-Unis, c’est l’ équivalent de 1,5 million de dollars taiwanais qu’il devrait acquitter. Cela avantage évidemment les spéculateurs qui n’ hésitent pas à acheter des appartements sans même se soucier de les louer, en attendant que leur valeur augmente.

Développer les infrastructures de transports en commun peut être une autre façon pour le gouvernement de contrôler les prix. Chuang Mong-han [莊孟翰], professeur d’économie industrielle à l’université Tamkang, à Taipei, pense que les pouvoirs publics devraient construire une ligne de métro circulaire reliant entre elles Keelung, Taoyuan et les divers quartiers du district de Taipei, et connectant ces centres urbains avec la capitale. Il serait alors plus facilement envisageable de loger en banlieue pour travailler à Taipei.

Acheter ou louer ?

Il est encore beaucoup trop tôt pour savoir si les taux préférentiels pour les acquéreurs inciteront davantage de jeunes à convoler et à faire des enfants. Mais au fait, faut-il vraiment leur conseiller de devenir propriétaires ?

Dans un de ses ouvrages, l’économiste japonais Kenichi Ohmae exhorte les jeunes à ne pas tomber dans le piège du rêve de la classe moyenne. Plutôt que de mettre tout leur argent dans l’immobilier, à cette époque de bas salaires et de prix élevés, il les incite à épargner et à économiser en temps de transport en louant un logement plus près de leur lieu de travail. C’est le meilleur moyen pour eux, dit-il, d’enrichir leur vie personnelle.

Chang Chin-oh opine : « Les jeunes qui ont la trentaine ou plus sont très mobiles, et ils ne sont pas encore fixés dans un carrière. S’ils agissent trop tôt, ils risquent de mettre toutes leurs ressources dans un logement dont ils n’oseront pas déménager, ce qui risque de les empêcher de profiter de certaines opportunités professionnelles. »

A ceux qui sont déterminés à sauter le pas, Chuang Mong-han suggère de louer d’abord un logement près de l’endroit où ils travaillent et d’épargner. « Lorsque l’offre excèdera à nouveau la demande, les prix du marché de l’immobilier baisseront. C’est à ce moment-là qu’ils devront penser à acheter. »

Ne pas dépasser ses limites

Les experts recommandent à ceux qui ont fini par accumuler un capital de départ et ont la possibilité de devenir des « escargots avec coquille » d’être particulièrement attentifs, avant de signer, à des critères tels que la taille, la situation et le côté pratique de l’appartement, de même que le montant des traites qu’ils peuvent se permettre de verser chaque mois.

Stanley Su note que les intérêts bancaires sur les emprunts immobiliers restent relativement bas, à 3,3%. Il est souvent possible de bénéficier d’un crédit gratuit sur les trois premières années. Un effet pervers de tout ceci est que certains acquéreurs se laissent attirer par ces facilités de paiement et oublient qu’ils devront un jour commencer à rembourser les emprunts et acquitter les intérêts. Acculés, ils risquent de se retrouver rapidement insolvables. C’est en fait ce qui s’ est passé récemment aux Etats-Unis, des faillites en série qui sont en partie responsables de la fameuse « crise des subprimes ». Il est fort probable que le gouvernement décidera de relever les taux d’intérêt pour tenter d’enrayer l’ inflation. « Ceux qui veulent acheter à crédit doivent être prudents dans leurs estimations quant au montant des mensualités qu’ils peuvent supporter, sinon ils risquent de le regretter amèrement », souligne Stanley Su.

L’agent immobilier remarque aussi que si les jeunes peuvent espérer voir leur salaire augmenter au fil des années, les dépenses occasionnées par une naissance, puis la garde et l’éducation d’un enfant sont très élevées. Il recommande donc de ne pas consacrer plus de 40% des revenus du ménage au remboursement de leurs emprunts (capital et intérêts) afin d’éviter d ’avoir à faire trop de sacrifices.

Stanley Su conseille aussi aux jeunes de « bien regarder, écouter et comparer » avant d’acheter. Ils ont intérêt, dit-il encore, à acheter plus petit dans l’ancien, quitte à changer pour quelque chose de plus grand si leur situation financière s ’améliore.

Les prix des carburants étant en forte hausse, ceux qui achètent loin de leur lieu de travail parce que c’est moins cher doivent aussi prendre en compte le coût des allers-retours quotidiens entre leur domicile et leur bureau : la banlieue pas chère peut s’avérer moins avantageuse que prévue…

Auteur: /PHOTOS DE HUANG CHUNG-HSIN / TAIWAN REVIEW Lin Hsin-ching

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